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“盯紧”物业管理解决群众烦心事

  本报讯（全媒体记者秦会娟 通讯员沈化）“小物业”关乎“大民生”。记者昨日从市问题楼盘“治旧控新”行动专班了解到，我市上半年针对物业管理领域群众投诉反映较多的问题，强化工作力度，加强重点督办，着力在强基础、补短板、促规范上下功夫，加快构建物业管理新模式，取得了突出成效。本报在此邀请市住建局物业科负责同志就一些热点问题进行集中解答。

  针对“物业公司是否有权将其物业管理区域内的车位进行出租”这一问题，相关负责人表示，根据《中华人民共和国民法典》，物业公司利用共有车位进行出租等经营活动的，需要征得相关业主以及业主大会的同意；物业公司在对其管理区域内的车位进行处分的时候，要明确车位的类型和权属，并得到所有权人的明确授权，避免出现无权处分的问题。

  就“小区自家住房能否改成小卖部等经营性用房”这一问题，相关负责人表示，民法典对此行为明确予以限制。将住宅改商用的，除遵守法律相关规定外，还应取得有利害关系的业主一致同意。一般认为，本栋建筑物内的其他业主为“有利害关系的业主”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

 群众询问较多的问题还有“物业服务费用以预售面积、房屋买卖合同约定面积或房产证面积中哪个面积收取”，对此相关负责人表示，物业服务合同中有约定的，按照合同的约定收取。实践中，合同未约定，物业费应当依据房产证上标明的建筑面积收取。对于没有取得房产证的房屋，物业费按购房合同中约定的建筑面积收取物业费，对于未出售的房屋，按照不动产登记中心审核备案的房产测绘成果或实测报告来确定的房屋建筑面积。

 有群众多次询问“大修基金能用于哪些方面”，相关负责人介绍，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。《中华人民共和国民法典》同时指出，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

 装修装饰过程及后续阶段也容易产生纠纷，相关负责人提醒，根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅装饰装修协议应当包含装修工程实施内容、实施期限、施工时间、废弃物的清运和处置、防盗窗安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用和违约责任等。

  接下来，本报将继续关注群众急难愁盼的物业管理问题，邀请相关负责同志梳理回复。